Οι εμπορικές μισθώσεις ακινήτων αφορούν τις μισθωτικές συμβάσεις που συνάπτονται για την άσκηση εμπορικής ή επαγγελματικής δραστηριότητας εντός του μισθωμένου ακινήτου.
Συγκεκριμένα, καλύπτουν δραστηριότητες που εντάσσονται στο πεδίο προστασίας του Προεδρικού Διατάγματος υπ’ αριθμόν 34/1995, και περιλαμβάνουν:
- Εγκατάσταση εκπαιδευτηρίων και παιδικών σταθμών
- Στέγαση κλινικών και νοσηλευτικών ιδρυμάτων
- Χρησιμοποίηση ακινήτων ως βοηθητικών χώρων άλλων ακινήτων
- Στέγαση φαρμακείων και φαρμακαποθηκών
- Στέγαση οίκων ευγηρίας
- Στέγαση δικηγορικών γραφείων, ιατρείων, οδοντιατρείων, γραφείων διπλωματούχων μηχανικών και άλλων επαγγελματιών
- Συμβολαιογραφεία, γραφεία δικαστικών επιμελητών, κτηνιατρεία, λογιστικά γραφεία, γραφεία άμισθων υποθηκοφυλακείων
- Αναγνωρισμένα φιλανθρωπικά ιδρύματα που υπάγονται στις διατάξεις του α.ν. 2039/1939
Νομοθετικό Πλαίσιο και Εξελίξεις
Οι εμπορικές μισθώσεις ακινήτων που συνάπτονται από την 28η Φεβρουαρίου 2014 και μετά, διέπονται από το Προεδρικό Διάταγμα 34/1995, όπως τροποποιήθηκε από τους νόμους:
- Ν. 2749/1999
- Ν. 4242/2014
- Ν. 4257/2014
- Ν. 4264/2014
- Ν. 4335/2015
- Ν. 4373/2016
Επιπλέον, ισχύουν οι διατάξεις του Αστικού Κώδικα.
Δικαιώματα και Υποχρεώσεις των Συμβαλλομένων
-
Υποχρεώσεις του Εκμισθωτή:
- Ο εκμισθωτής υποχρεούται να παραχωρεί το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση και να αναλαμβάνει τις αναγκαίες δαπάνες για τη συντήρηση του ακινήτου.
- Ο εκμισθωτής μπορεί να καθορίσει στο μισθωτήριο ένα ποσό ως εγγύηση, το οποίο επιστρέφεται στον μισθωτή μετά τη λήξη της μίσθωσης.
-
Υποχρεώσεις του Μισθωτή:
- Ο μισθωτής υποχρεούται να καταβάλλει τα μισθώματα στον συμφωνημένο χρόνο και να χρησιμοποιεί το μίσθιο για τον συμφωνημένο σκοπό.
- Δεν επιτρέπεται η χρήση του μισθίου για διαφορετικό σκοπό (π.χ., η χρήση ενός επαγγελματικού χώρου ως κύριας κατοικίας).
- Ο μισθωτής είναι υπεύθυνος για την αποφυγή φθορών στο μίσθιο και για την καταβολή κοινοχρήστων και άλλων δαπανών που βαρύνουν το μίσθιο.
Η Υποχρεωτική Διάρκεια της Μίσθωσης
Μια από τις σημαντικότερες αλλαγές που επέφερε ο Ν. 4242/2014 είναι η υποχρεωτική διάρκεια της εμπορικής μίσθωσης, η οποία πλέον ανέρχεται σε τρία (3) έτη, ακόμη και αν οι συμβαλλόμενοι επιθυμούν μικρότερη διάρκεια ή δεν ορίζουν διάρκεια στη σύμβαση.
- Εάν τα μέρη συμφωνήσουν μεγαλύτερη διάρκεια από την υποχρεωτική, ισχύει η μεγαλύτερη διάρκεια.
- Αορίστου χρόνου μίσθωση: Εάν μετά την παρέλευση της τριετίας ο μισθωτής παραμείνει στο μίσθιο και ο εκμισθωτής το αποδεχτεί χωρίς αντίρρηση, η μίσθωση καθίσταται αορίστου χρόνου κατ’ άρθρο 611 Α.Κ.
Λύση και Καταγγελία της Μίσθωσης
Η εμπορική μίσθωση λύνεται:
- Αυτοδίκαια: Με την παρέλευση της υποχρεωτικής τριετίας ή της μεγαλύτερης συμφωνημένης διάρκειας.
- Καταγγελία: Ο εκμισθωτής ή ο μισθωτής μπορούν να καταγγείλουν τη μίσθωση οποιαδήποτε στιγμή μετά την παρέλευση της συμφωνημένης διάρκειας, με προθεσμία τριών (3) μηνών από την κοινοποίηση της καταγγελίας, χωρίς υποχρέωση αποζημίωσης. Τα μισθώματα καταβάλλονται κανονικά κατά τη διάρκεια αυτής της προθεσμίας.
Κατάργηση Κάποιων Λόγων Καταγγελίας
Με την εφαρμογή του Ν. 4242/2014 καταργήθηκαν ορισμένοι λόγοι καταγγελίας που ίσχυαν πριν την έναρξη ισχύος του, όπως:
- Καταγγελία για ιδιόχρηση ή ανοικοδόμηση
- Καταγγελία λόγω πτώχευσης του μισθωτή
- Ειδική αποζημίωση 24 μηνών σε περίπτωση λήξης 12ετούς μίσθωσης
Ωστόσο, εξακολουθούν να ισχύουν λόγοι καταγγελίας για δημόσιες υπηρεσίες, όπως για εγκατάσταση υπηρεσιών Δήμων ή του Δημοσίου.
Πρόωρη Καταγγελία για Σπουδαίο Λόγο
Η πρόωρη καταγγελία της εμπορικής μίσθωσης είναι επιτρεπτή μόνο για σπουδαίο λόγο, με την έννοια του οποίου να ερμηνεύεται αυστηρά.
