✍️Land Value Mykonos – Αντιγόνη Πριλή: Αρτιότητα, Δόμηση και Νομικό Καθεστώς, όχι η Θέα, καθορίζουν την Αξία Γης στη Μύκονο
MYKONOS / GREECE – Mykonos Ticker
Νέα επιστημονική έρευνα, που εκπονήθηκε στο πλαίσιο του Προγράμματος Μεταπτυχιακών Σπουδών «Διαχείριση Γης & Real Estate» της Σχολής Μηχανικών του Πανεπιστημίου Δυτικής Αττικής, αναδεικνύει τους παράγοντες που καθορίζουν την αξία πώλησης γης στη Μύκονο, με βάση στατιστική ανάλυση 171 πραγματικών αγγελιών οικοπέδων και γηπέδων.
Την έρευνα πραγματοποίησε η Σταυρούλα – Αντιγόνη Πριλή, δικηγόρος και ιδρύτρια-επικεφαλής της Δικηγορικής Εταιρείας Prili & Partners, με γραφεία στην Αθήνα, τη Γλυφάδα και τη Μύκονο.
Τι επηρεάζει πραγματικά την αξία της γης στη Μύκονο;
Η αγορά ακινήτων της Μυκόνου αποτελεί, σύμφωνα με την έρευνα, μία από τις πιο δυναμικές και ανταγωνιστικές αγορές real estate στην Ελλάδα. Τρεις παράγοντες συνθέτουν αυτή τη δυναμική: η συνεχής επενδυτική δραστηριότητα, η υψηλή τουριστική ζήτηση και το ιδιαίτερο πολεοδομικό και περιβαλλοντικό καθεστώς του νησιού.
Ο συνδυασμός αυτών των τριών στοιχείων δημιουργεί σημαντικές διαφοροποιήσεις στις αξίες της γης από περιοχή σε περιοχή – διαφοροποιήσεις που, όπως επισημαίνει η έρευνα, καθιστούν αναγκαία την επιστημονική προσέγγιση της εκτίμησης ακινήτων, αντί της παραδοσιακής εκτίμησης «με το μάτι» που κυριαρχούσε ιστορικά στην τοπική αγορά.
Ακριβώς σε αυτό το κενό ήρθε να απαντήσει η έρευνα της κ. Πριλή, η οποία εκπονήθηκε στο πλαίσιο του Προγράμματος Μεταπτυχιακών Σπουδών «Διαχείριση Γης & Real Estate» της Σχολής Μηχανικών του Πανεπιστημίου Δυτικής Αττικής (ΠΑΔΑ).
Η ίδια είναι δικηγόρος και ιδρύτρια-επικεφαλής της Δικηγορικής Εταιρείας Prili & Partners, με ενεργά γραφεία σε τρία σημεία – Αθήνα, Γλυφάδα και Μύκονο – γεγονός που προσφέρει άμεση και διαρκή επαφή με την πραγματικότητα της τοπικής αγοράς γης.
Το αντικείμενο της έρευνας ήταν συγκεκριμένο: ο εντοπισμός των παραγόντων που επηρεάζουν την αξία πώλησης της γης στη Μύκονο, μέσα από επιστημονική, ποσοτική μεθοδολογία.
Η μελέτη βασίστηκε στην επεξεργασία 171 πραγματικών αγγελιών πώλησης οικοπέδων και γηπέδων – όχι θεωρητικών υποθέσεων ή δειγμάτων ερωτηματολογίων, αλλά πραγματικών στοιχείων της αγοράς.
Σε αυτό το δείγμα εφαρμόστηκαν στατιστικές τεχνικές και μοντέλα πολλαπλής γραμμικής παλινδρόμησης (multiple linear regression), μέσω του εξειδικευμένου λογισμικού IBM SPSS Statistics, με απώτερο στόχο την ανάπτυξη ενός αξιόπιστου μοντέλου αποτίμησης της αξίας της γης στο νησί – ένα εργαλείο που θα μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως σημείο αναφοράς από επαγγελματίες, επενδυτές και ιδιοκτήτες.
Ποιοι παράγοντες επηρεάζουν περισσότερο την αξία της γης;
Το κεντρικό εύρημα της έρευνας είναι ξεκάθαρο: η αξία της γης στη Μύκονο δεν καθορίζεται αποκλειστικά από τη θέση του ακινήτου, όπως συχνά πιστεύεται στην πράξη, αλλά από τον συνδυασμό πολεοδομικών, χωροταξικών και λειτουργικών χαρακτηριστικών.
Αναλυτικά, οι παράγοντες που αναδείχθηκαν ως οι σημαντικότεροι στη διαμόρφωση της τιμής πώλησης είναι οι ακόλουθοι:
Η ένταξη του ακινήτου εντός σχεδίου ή εντός οικισμού. Η νομική κατάσταση μιας έκτασης – αν βρίσκεται εντός εγκεκριμένου σχεδίου πόλης ή εντός των ορίων παραδοσιακού οικισμού – επηρεάζει άμεσα τις δυνατότητες νόμιμης χρήσης και εκμετάλλευσής της.
Η αρτιότητα και η οικοδομησιμότητα. Πρόκειται για τη θεμελιώδη προϋπόθεση ώστε ένα οικόπεδο να θεωρείται, από πολεοδομική άποψη, αυτοτελώς οικοδομήσιμο – δηλαδή να πληροί τις ελάχιστες προβλεπόμενες προδιαγραφές εμβαδού και διαστάσεων.
Η επιτρεπόμενη δυνατότητα δόμησης. Το πόσα τετραγωνικά μέτρα κτισμάτων επιτρέπεται να αναπτυχθούν σε ένα οικόπεδο καθορίζει σε μεγάλο βαθμό την οικονομική του αξιοποίηση και, κατ’ επέκταση, την εμπορική του αξία.
Η απόσταση από τη θάλασσα. Αναμενόμενος παράγοντας για ένα νησί με τουριστικό προφίλ, αλλά – όπως δείχνει η έρευνα – όχι ο μοναδικός ούτε ο πιο καθοριστικός, παρά τη διαδεδομένη αντίληψη περί του αντιθέτου.
Η πρόσβαση από ασφαλτοστρωμένο οδικό δίκτυο. Η ποιότητα και η μορφή της πρόσβασης σε ένα ακίνητο επηρεάζει τόσο την πρακτική του αξιοποίηση όσο και τη δυνατότητα έκδοσης οικοδομικής άδειας.
Το συνολικό εμβαδόν της γης. Το μέγεθος του οικοπέδου ή του γηπέδου συνδέεται άμεσα με τις δυνατότητες κατάτμησης, αξιοποίησης και ανάπτυξης.
Οι πολεοδομικοί περιορισμοί που απορρέουν από το ισχύον θεσμικό πλαίσιο. Ειδικοί όροι δόμησης, περιορισμοί χρήσης γης και κανονιστικές ρυθμίσεις μπορούν να μεταβάλουν ουσιωδώς τη δυνατότητα εκμετάλλευσης ενός ακινήτου, ανεξαρτήτως θέσης.
Η σύνθεση αυτών των επιμέρους ευρημάτων οδηγεί σε ένα συμπέρασμα που αλλάζει τον τρόπο με τον οποίο θα έπρεπε να αξιολογείται ένα ακίνητο στη Μύκονο:
Βασικό εύρημα της έρευνας: Η πραγματική αξία ενός ακινήτου δεν εξαρτάται μόνο από την τοποθεσία του, αλλά κυρίως από τις δυνατότητες αξιοποίησής του και το ισχύον νομικό και πολεοδομικό καθεστώς.
Με άλλα λόγια, δύο οικόπεδα με πρακτικά όμοια θέση μπορούν να έχουν εντελώς διαφορετική εμπορική αξία, αν διαφέρουν ως προς την αρτιότητά τους, τους όρους δόμησης ή το ιδιοκτησιακό – νομικό καθεστώς που τα διέπει.
Η Μύκονος αποτελεί μία από τις πιο σύνθετες αγορές Real Estate στην Ελλάδα
Η Μύκονος, σύμφωνα με την έρευνα, διαθέτει μοναδικά χαρακτηριστικά που επηρεάζουν άμεσα την αγορά γης και την τοποθετούν, σε επίπεδο πολυπλοκότητας, ξεχωριστά στον ελληνικό χάρτη ακινήτων. Στο νησί συνυπάρχουν:
- Αρχαιολογικοί περιορισμοί – ζώνες όπου η οικοδομική δραστηριότητα συνδέεται με την προστασία της πολιτιστικής κληρονομιάς και προαπαιτεί ειδική αδειοδότηση.
- Ειδικοί όροι δόμησης – κανονιστικές ρυθμίσεις που διαφοροποιούνται ανά περιοχή του νησιού.
- Αυξημένο επενδυτικό ενδιαφέρον – η συνεχής τουριστική και επενδυτική ζήτηση που ασκεί πίεση στις τιμές.
_____
Mykonos Land Value Research: Building Rights and Legal Status Matter More Than Sea Views
MYKONOS, GREECE – A new scientific study conducted as part of the MSc in Land Management & Real Estate at the University of West Attica reveals the key factors that determine land values in Mykonos, based on a statistical analysis of 171 real land sale listings.
The research was conducted by Stavroula-Antigoni Prili, Attorney-at-Law and Founder & Managing Partner of Prili & Partners Law Firm, with offices in Athens, Glyfada and Mykonos.
What Really Determines Land Value in Mykonos?
According to the study, the Mykonos real estate market is among the most dynamic and competitive property markets in Greece. Its unique profile is shaped by three fundamental drivers:
- Strong and continuous investment activity
- High international tourism demand
- A highly complex planning, zoning and environmental framework
Together, these factors create significant variations in land values across different areas of the island, making scientific property valuation essential instead of relying on subjective market perception.
This research was designed to bridge that gap by applying an evidence-based methodology capable of identifying the variables that truly influence land prices in one of Greece’s most demanding real estate markets.
Research Methodology
The study focused on identifying the determinants of land sale prices in Mykonos through a quantitative scientific approach.
Rather than relying on theoretical assumptions or survey responses, the research analyzed 171 actual land and plot sale listings collected from the local property market.
Using IBM SPSS Statistics, the study applied Multiple Linear Regression models to develop a reliable valuation framework that can serve as a practical reference for investors, property owners, lawyers, engineers, valuers and real estate professionals.
Which Factors Have the Greatest Impact on Land Value?
The research clearly demonstrates that land value in Mykonos is not determined solely by location. Instead, market value results from the interaction of legal, planning and functional characteristics.
The most influential variables identified include:
- Planning designation (inside or outside city plan / settlement boundaries)
- Buildability and legal plot eligibility
- Permitted building capacity
- Distance from the sea
- Road accessibility
- Total land area
- Planning, zoning and regulatory restrictions
The Study’s Key Finding
One of the most significant conclusions is that the true market value of land depends primarily on its legal development potential rather than its geographical location alone.
Two properties with similar views or comparable locations may have substantially different market values if they differ in:
- legal buildability
- planning regulations
- zoning restrictions
- ownership status
- development rights
Why Mykonos Is One of Greece’s Most Complex Real Estate Markets
The study highlights that Mykonos presents an exceptionally challenging investment environment due to the coexistence of multiple legal and planning frameworks, including:
- Archaeological protection zones
- Natura 2000 protected areas
- Special building regulations
- Traditional settlements
- Intense tourism and investment demand
These overlapping restrictions create a highly specialized property market where even minor legal or planning differences can significantly affect land values.
Practical Value for Investors and Property Owners
The research concludes that every property in Mykonos should be evaluated individually.
For investors, this translates into better investment decisions and lower legal risk.
For landowners, it provides a more accurate understanding of the real market potential of their assets based on measurable and verifiable criteria rather than assumptions.
About Prili & Partners
Prili & Partners Law Firm provides comprehensive legal services in Real Estate Law, Property Transactions, Land Development, Due Diligence, Urban Planning, Zoning, Investment Structuring and Property Acquisition.
With offices in Athens, Glyfada and Mykonos, the firm combines legal expertise with practical knowledge of one of Greece’s most demanding property markets, assisting both domestic and international investors throughout every stage of a real estate transaction.
